Что такое охранная зона
ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий
(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
Об особенностях установления зон с особыми условиями использования территорий см. ст. 26 ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ.
Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14) прибрежная защитная полоса;
С 01.09.2024 в п. 15 ст. 105 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 469-ФЗ).
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
С 01.04.2024 пп. 20 ст. 105 излагается в новой редакции (ФЗ от 04.08.2023 N 491-ФЗ). См. будущую редакцию.
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал;
(пп. 23 в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования.
Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН).
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
- Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
- Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
- Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
- Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
- Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории. Можно заказать выписку из ПЗЗ в администрации.
- Заказать в местной администрации Градостроительный план земельного участка. Это важнейший документ. Он выдается бесплатно.
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения. Рекомендуем ознакомиться с нашей статьей: «Важные этапы перед строительством жилого дома. С чего начать?»
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
Что такое охранная зона? Что это означает и что делать собственнику земельного участка, например при наличии линий электропередач?
«Охранные зоны – это зоны с особыми условиями использования территорий. Так устанавливаются санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны затопления, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, охранная зона объектов электроэнергетики и так далее.
Установление охранных зон регулируется статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации. Законодательством предусмотрено 28 видов таких зон. Каждая такая зона имеет свое назначение и особенности.
Охранные зоны создаются в целях обеспечением безопасности собственников смежных с ней земельных участков и создания условий для эксплуатации объектов недвижимости.
Каждый собственник земельного участка, особенно если объект землепользования граничит с охранной зоной, должен понимать, что наличие охранной зоны предполагает ограничения по использованию земельного участка.
Самым распространенным примером, может послужить охранная зона линий электропередач (ЛЭП), наличие которой предполагает запрет на строительство зданий и сооружений.
В связи с этим, начиная строительство дома, хозяйственных построек, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить, установлены ли в отношении Вашего земельного участка какие-либо ограничения.
Знания о том, какая именно охранная зона проходит через Ваш земельный участок, какие в связи с этим установлены ограничения, помогут более обдуманно и правильно, то есть с соблюдением требований Законодательства, осуществить необходимые строительные работы, либо принять решение о воздержании от их проведения.
Продолжая рассматривать пример, установление охранной зоны в связи с прохождением ЛЭП, необходимо отметить, что без письменного решения о согласовании строительства с соответствующей сетевой организацией, запрещается осуществлять какие-либо строительные работы способные нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.
Стоит отметить, что в ЕГРН вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий с одновременным формированием сведений об обременениях на земельные участки, либо их части попадающие в границы таких зон. Это предполагает особый режим использования земельных участков, то есть наличие ограничений и запретов на определенные виды деятельности, в том числе осуществление строительных работ. Учитывая данное обстоятельство, рекомендую правообладателям земельных участков, ознакомится с наличием таких ограничений».
Что такое охранная зона
Статья 34. Зоны охраны объектов культурного наследия
Зоны охраны объектов культурного наследия, в отношении которых до 04.08.2018 установлены защитные зоны объектов культурного наследия, должны быть установлены в срок не позднее 01.01.2025 (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).
1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.
В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны объектов культурного наследия, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее — объединенная зона охраны объектов культурного наследия).
(абзац введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Состав объединенной зоны охраны объектов культурного наследия определяется проектом объединенной зоны охраны объектов культурного наследия.
(абзац введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется.
(абзац введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
2. Охранная зона объекта культурного наследия — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Зона охраняемого природного ландшафта — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия, отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия, принимаются, требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия на основании проектов зон охраны таких объектов культурного наследия с учетом представляемого соответствующим региональным органом охраны объектов культурного наследия в федеральный орган охраны объектов культурного наследия заключения. Решение о прекращении существования зон охраны указанных объектов культурного наследия принимается федеральным органом охраны объектов культурного наследия.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия, в том числе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (за исключением зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), принимаются, требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения либо проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия — органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения — в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации. Решение о прекращении существования указанных зон охраны объектов культурного наследия принимается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Зоны охраны объекта культурного наследия прекращают существование без принятия решения о прекращении существования таких зон в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(п. 3 в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Об особенностях установления зон с особыми условиями использования территорий см. ст. 26 ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ.
4. Положение о зонах охраны объектов культурного наследия, включающее в себя порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и земельных участков и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 22.10.2014 N 315-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Зоны охраны объекта культурного наследия должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения в реестр такого объекта культурного наследия, применительно к которому в соответствии со статьей 34.1 настоящего Федерального закона устанавливается защитная зона.
(п. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)